전월세 전환 계산기
전세와 월세를 서로 바꿔 계산합니다. 기본값은 지금 법정 상한인 연 5%이고, 계약 조건에 맞게 바꿀 수 있습니다.
결과
계산 중입니다.
전환율은 이렇게 계산합니다
전환율은 전세금 일부를 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율입니다. 내려간 보증금에 전환율을 곱하면 1년 치 월세가 나옵니다.
월세 = (전세금 - 월세 보증금) x 전환율 / 12
전환율(%) = 월세 x 12 / (전세금 - 월세 보증금) x 100
전세금 3억원을 보증금 1억원 월세로 바꾸면서 전환율 5%를 쓰면 줄어든 2억원의 5%를 12로 나눠 월세는 833,333원입니다. 같은 조건에서 집주인이 월세 100만원을 제시했다면 전환율은 6.0%로 상한을 넘습니다. 거꾸로 보증금 1억원에 월세 100만원은 전환율 5%로 바꾸면 전세금 340,000,000원과 같습니다.
법정 상한
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 보증금을 월세로 바꿀 때의 상한을 정합니다. 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값 중 낮은 쪽입니다. 현재 기준금리 연 3.00%를 기준으로 상한은 연 5%입니다.
상한 = 기준금리 + 연 2% (연 10%를 넘지 못함)
| 전환율 | 보증금 1억원 줄일 때 월세 | 보증금 2억원 줄일 때 월세 |
|---|---|---|
| 3% | 250,000원 | 500,000원 |
| 4% | 333,333원 | 666,667원 |
| 5% | 416,667원 | 833,333원 |
| 6% | 500,000원 | 1,000,000원 |
| 7% | 583,333원 | 1,166,667원 |
집을 고를 때 쓰는 법
전세와 월세 매물을 비교할 때 전환율은 공통 기준이 됩니다. 전세 3억원 매물과 보증금 1억원에 월세 100만원인 매물이 있다면 월세 쪽은 전환율 6.0%입니다. 내가 전세대출을 받을 때의 금리가 이보다 낮다면 전세가 유리할 가능성이 큽니다. 다만 보증금 2억원을 더 마련하려면 대출 한도와 전세 사기 위험, 보증보험까지 함께 봐야 합니다.
전세대출 금리와 월세를 직접 비교하고 싶다면 전세대출 이자 계산기로 매달 내는 이자를 구해 이 페이지의 월세와 나란히 놓으면 됩니다. 월세로 살면 월세 세액공제로 일부를 돌려받을 수 있으니 이 금액도 빼고 비교해야 정확합니다.
계약 갱신과 월세 인상
임차인이 계약갱신요구권을 쓰면 임대인이 청구할 수 있는 차임과 보증금 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 이때 전세를 일부 월세로 돌리면서 금액까지 올리는 경우에는 전환율과 5% 한도를 함께 따져야 합니다. 먼저 전세금을 5% 안에서 올린 금액을 기준으로 삼고, 그다음 전환율로 월세를 계산하는 방식이 흔히 쓰입니다. 지자체 조례로 증액 한도를 더 낮게 정할 수 있어 거주 지역의 기준도 확인하는 것이 좋습니다.
계산해 보면 월세로 전환하는 쪽의 부담이 생각보다 큰 경우가 많습니다. 전세금 3억원 전체를 전환율 5%로 바꾸면 월 1,250,000원입니다. 보증금을 많이 남길수록 월세는 줄어드니 내가 마련할 수 있는 보증금을 먼저 정하고 금액을 여러 번 바꿔 넣어 보세요.
협상할 때는 결과 금액보다 전환율로 이야기하면 근거가 분명해집니다. 인근 매물의 전환율과 법정 상한을 함께 보여 주면 집주인도 판단하기 쉽습니다. 합의한 뒤에는 보증금과 월세를 바꾼 내용을 계약서로 남겨야 나중에 다툼이 생기지 않습니다.
자주 묻는 질문
- 법정 상한은 언제나 적용되나요?
- 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꾸는 경우에 적용합니다. 계약 기간 중이나 갱신 때의 전환이 대표적이고, 새로운 임차인과 처음 맺는 계약의 월세까지 묶는 규정으로 보지는 않습니다.
- 기준금리가 바뀌면 어떻게 되나요?
- 상한도 함께 바뀝니다. 기준금리에 연 2%를 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽이 상한입니다. 이 페이지의 기본값은 기준금리 연 3.00%를 반영한 연 5%이며, 기준금리가 달라졌다면 전환율 칸을 직접 고치면 됩니다.
- 월세를 전세로 바꿀 때도 상한이 있나요?
- 법의 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 쪽을 대상으로 합니다. 월세를 전세로 돌리는 경우는 당사자 협의로 정하며, 같은 전환율을 넣으면 비교 기준으로 쓸 수 있습니다.
- 상한을 넘는 월세를 내고 있으면 돌려받나요?
- 주택임대차보호법 제10조의2는 월차임 산정률을 초과해 낸 차임의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 내 계약이 전환에 해당하는지는 계약 경위에 따라 달라지므로 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 상담하세요.
- 시세의 전환율은 왜 상한보다 높나요?
- 시장에서 실제로 거래되는 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 다르고 새 계약에는 상한이 그대로 적용되지 않는 경우가 많아 더 높게 나타나곤 합니다. 집을 고를 때는 주변 매물의 전세금과 월세를 넣어 비교해 보세요.